Descubrió un negocio que no existía en Chile y construyó 29 centros

En esta entrevista conversé con Ariel Rezepka, arquitecto y empresario detrás de AKI KB Minibodegas, una empresa que comenzó en 2003 cuando el concepto de las minibodegas prácticamente no existía en Chile. Lo que partió habilitando tres propiedades terminó convirtiéndose en una compañía con 29 centros en operación y alrededor de 150.000 m² arrendables. Ariel creció en una familia vinculada al mundo de la construcción y el desarrollo inmobiliario. Estudió arquitectura y posteriormente se incorporó al negocio familiar junto a su padre y su hermano. Fue ahí donde comenzó a buscar nuevas oportunidades dentro de la industria inmobiliaria.Mientras la empresa se dedicaba principalmente al desarrollo de grandes centros de bodegaje con contratos de arriendo de largo plazo, Ariel conoció un modelo que estaba mucho más desarrollado en Estados Unidos: el self storage o arriendo de pequeñas bodegas por períodos flexibles.Para entender cómo funcionaba el negocio, viajó varias veces a Estados Unidos y comenzó a visitar centros de minibodegas. Al principio lo hacía como si fuera un cliente, preguntando por precios, tamaños y ocupación. Después descubrió que muchos empresarios estaban dispuestos a compartir directamente cómo funcionaba la industria. También estudió modelos en Europa y Australia para entender qué ideas podían aplicarse en Chile. En abril de 2003 habilitaron sus primeras tres propiedades como centros de minibodegaje, cuando esta industria prácticamente no existía en el país. La propuesta permitía que personas, emprendedores y empresas pudieran arrendar desde pequeños espacios de almacenamiento sin tener que comprometerse con una gran bodega y contratos de largo plazo. Hoy AKI KB Minibodegas cuenta con 29 centros en operación, principalmente en Santiago, además de nuevos proyectos en desarrollo. La compañía suma aproximadamente 150.000 m² arrendables y continúa expandiéndose. En esta conversación hablamos en profundidad sobre cómo funciona el negocio de las minibodegas, cómo elegir una buena ubicación, cuánto cuesta construir un nuevo centro, cómo se financian proyectos inmobiliarios de esta magnitud y cuánto tiempo demora recuperar la inversión.Ariel explica que uno de sus edificios de aproximadamente 10.000 m² construidos y 6.000 m² arrendables puede requerir una inversión de entre US$10 millones y US$15 millones, dependiendo principalmente del valor del terreno y las características del proyecto. Desde el inicio hasta comenzar a operar pueden pasar entre 24 y 36 meses, mientras que la expectativa de recuperación de la inversión se encuentra aproximadamente entre seis y ocho años. También conversamos sobre cómo escalar una empresa y prepararla para recibir inversionistas. En 2013 un fondo estadounidense se interesó en comprar la compañía. Aunque esa operación finalmente no se concretó, el proceso les permitió entender qué aspectos analiza un inversionista antes de entrar a una empresa y qué debían profesionalizar para seguir creciendo. Otro tema interesante es la estabilidad del modelo. A diferencia de un gran centro de bodegaje que puede depender de pocos clientes, las minibodegas distribuyen sus ingresos entre muchos arrendatarios. Si algunos se van, el impacto sobre los ingresos es mucho menor. Ariel explica que esto hace que el negocio tenga un riesgo más acotado y sea especialmente resiliente frente a períodos de crisis. La pandemia fue un buen ejemplo. El crecimiento del e-commerce aumentó la necesidad de espacios para almacenar productos, muchas personas tuvieron que reorganizar sus casas para trabajar desde ellas y distintas empresas necesitaron reducir temporalmente sus instalaciones. Las minibodegas se transformaron en una solución flexible para muchos de esos casos.